Wer eine Immobilie in Dubai mietet, kennt die Frage: Darf der Vermieter die Miete erhöhen, und wenn ja, um wie viel? Genau hier kommt der RERA Mietkalkulator ins Spiel. Seit Januar 2025 läuft er unter einem neuen Namen: dem Smart Rental Index. Und er ist deutlich mächtiger als sein Vorgänger.
Ich erkläre Ihnen in diesem Beitrag, wie das Tool funktioniert, welche Zahlen dahinter stecken und warum es für Sie als Investor in Dubai unverzichtbar ist.
Das Wichtigste in Kürze: Der RERA Mietkalkulator (heute: Smart Rental Index) ist das einzige rechtlich anerkannte Instrument in Dubai, das bestimmt, ob und wie stark eine Miete erhöht werden darf. Mieterhöhungen ohne Grundlage im Index sind nicht durchsetzbar.
Was ist der RERA Mietkalkulator?
RERA steht für Real Estate Regulatory Agency, die Aufsichtsbehörde des Dubai Land Department (DLD). Der Mietkalkulator ist ein offizieller Online-Dienst, der auf Basis des Dekrets Nr. 43 von 2013 festlegt, in welchem Rahmen Mieterhöhungen in Dubai zulässig sind.
Das Grundprinzip ist einfach: Der Kalkulator vergleicht die aktuelle Miete einer Immobilie mit dem Marktdurchschnitt vergleichbarer Objekte in derselben Gegend. Liegt die Miete unter dem Marktdurchschnitt, darf sie erhöht werden, aber nur bis zu einer klar definierten Obergrenze. Liegt sie bereits auf oder über Marktniveau, ist keine Erhöhung möglich.
Der Wechsel zum Smart Rental Index
Seit dem 1. Januar 2025 hat das DLD den alten Kalkulator durch den Smart Rental Index ersetzt. Der Unterschied ist erheblich:
| Merkmal | Alter RERA Kalkulator | Smart Rental Index (ab 2025) |
| Datenbasis | Statische Gebietsdurchschnitte | Echtzeitdaten, KI-gestützt |
| Aktualisierung | Einmal jährlich | Laufend, deutlich häufiger |
| Bewertungseinheit | Stadtteil/Gebiet | Einzelnes Gebäude |
| Zusatzfaktoren | Keine | Gebäudequalität, Ausstattung, Service Charges |
| Rechtliche Gültigkeit | Abgelöst | Einziger anerkannter Benchmark ab 2026 |
Das bedeutet: Zwei Wohnungen in derselben Straße können heute unterschiedliche RERA-Richtwerte haben, weil das Gebäude selbst bewertet wird, nicht nur die Lage.
Wie viel Mieterhöhung ist legal? Die Staffelung im Überblick
Das Dekret Nr. 43 regelt die maximale Erhöhung in fünf Stufen. Massgeblich ist, wie weit die aktuelle Miete unter dem RERA-Richtwert liegt:
| Abstand zum Marktdurchschnitt | Maximale Erhöhung |
| Weniger als 10 % darunter | Keine Erhöhung zulässig |
| 11 % bis 20 % darunter | Maximal 5 % |
| 21 % bis 30 % darunter | Maximal 10 % |
| 31 % bis 40 % darunter | Maximal 15 % |
| Mehr als 40 % darunter | Maximal 20 % |
Was das für Investoren konkret bedeutet: Eine Mieterhöhung von mehr als 20 % ist in Dubai schlicht nicht möglich, egal wie stark der Markt gestiegen ist. Das schützt Mieter, schafft aber gleichzeitig Planungssicherheit für Vermieter, weil die Spielregeln klar und transparent sind.
Wichtig: Erhöhung nur bei Vertragsverlängerung
Eine Mieterhöhung ist ausschließlich bei Vertragsverlängerung möglich, nicht während eines laufenden Mietvertrags. Vermieter müssen die geplante Erhöhung außerdem mindestens 90 Tage vor Vertragsende schriftlich ankündigen. Wer diese Frist verpasst, verliert das Recht auf Erhöhung für die nächste Periode.
So nutzen Sie den Smart Rental Index: Schritt für Schritt
Der Kalkulator ist kostenlos zugänglich, entweder über die offizielle DLD-Website (dubailand.gov.ae) oder über die Dubai REST App (kostenlos für iOS und Android). So gehen Sie vor:
- Dubai REST App herunterladen oder dubailand.gov.ae aufrufen
- „Smart Rental Index“ im Servicemenü auswählen
- Daten eingeben: Gebiet/Community, Gebäudename, Wohnungstyp (Studio, 1BR, 2BR etc.) und aktuelle eingetragene Jahresmiete
- Berechnen: Das System gibt die RERA-Richtwertspanne für Ihr spezifisches Gebäude und Ihren Wohnungstyp aus
- Vergleichen: Liegt Ihre aktuelle Miete unter dem Richtwert, entnehmen Sie der Staffeltabelle die maximal zulässige Erhöhung
Was Sie vorher bereithalten sollten
Für eine präzise Berechnung benötigen Sie:
- Ejari-Vertragsnummer oder Grundbuchnummer (Title Deed Number)
- Genaue Adresse und Gebäudename
- Wohnungstyp und Größe
- Aktuelle Jahresmiete in AED
- Enddatum des laufenden Mietvertrags
Tipp aus der Praxis: Geben Sie die Ejari-Nummer ein, zeigt das System die aktuelle Miete direkt an und berechnet automatisch, wie hoch die zulässige Erhöhung ist. Mit der Grundbuchnummer müssen Sie die Mietdaten manuell eingeben.
Was bedeutet das für Ihre Mietrendite als Investor?
Dubai bietet Mietrenditen zwischen 6 und 9 Prozent pro Jahr, deutlich mehr als die 2 bis 4 Prozent, die in den meisten europäischen Märkten realistisch sind. Der Smart Rental Index ist dabei kein Hindernis, sondern ein Werkzeug, das Sie aktiv für sich nutzen können.
Für Vermieter: Mieterhöhungen strategisch planen
Wenn Ihre aktuelle Miete mehr als 40 % unter dem Marktdurchschnitt liegt, dürfen Sie bei der nächsten Verlängerung bis zu 20 % erhöhen. Das klingt nach einer Ausnahme, ist es aber nicht: In einem Markt, der seit 2020 kontinuierlich gewachsen ist, liegen viele Bestandsmieten noch auf altem Niveau.
Konkret: Wer 2021 eine Wohnung in Dubai Marina für 60.000 AED pro Jahr vermietet hat und der aktuelle Richtwert bei 100.000 AED liegt, darf die Miete bei Verlängerung um bis zu 20 % erhöhen, also auf 72.000 AED. Im Jahr darauf erneut, bis das Marktniveau erreicht ist.
Für Käufer: Den Index vor dem Kauf prüfen
Bevor Sie eine vermietete Immobilie kaufen, sollten Sie den Smart Rental Index für das spezifische Objekt abfragen. So sehen Sie sofort:
- Ob die aktuelle Miete marktgerecht ist
- Wie viel Erhöhungspotenzial noch vorhanden ist
- Welche Rendite realistisch erzielbar ist
Das ist eine Information, die viele Käufer unterschätzen, und die über die tatsächliche Rendite entscheiden kann.
Was passiert bei Streitigkeiten?
Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung fordert, die über dem RERA-Richtwert liegt, hat der Mieter das Recht, diese abzulehnen. Kommt es zu keiner Einigung, kann der Fall beim Rental Dispute Settlement Centre (RDSC) eingereicht werden, dem zuständigen Mietgericht in Dubai.
Das RDSC prüft den Fall auf Basis des Smart Rental Index. Eine Mieterhöhung, die nicht durch den Index gedeckt ist, wird schlicht nicht anerkannt. Das gilt umgekehrt genauso: Mieter, die eine berechtigte Erhöhung blockieren, verlieren vor Gericht.
Wichtig für Investoren aus der DACH-Region: Das Mietrecht in Dubai unterscheidet sich grundlegend von europäischen Standards. Es gibt keine unbegrenzte Mietpreisbindung, aber klare gesetzliche Obergrenzen. Wer die Regeln kennt, ist auf der sicheren Seite.
Mein Fazit: Der Index ist Ihr Vorteil, wenn Sie ihn kennen
Der RERA Mietkalkulator, heute als Smart Rental Index, ist das transparenteste Mietregulierungssystem, das ich in einem Immobilienmarkt gesehen habe. Es gibt keine Graubereiche, keine willkürlichen Entscheidungen. Alles ist nachvollziehbar und digital abrufbar.
Für Investoren aus der DACH-Region bedeutet das: Sie können Ihre Renditeplanung auf einer soliden, rechtlich gesicherten Grundlage aufbauen. Kein Rätselraten, ob eine Erhöhung durchgeht. Kein Risiko, unbeabsichtigt gegen das Gesetz zu verstoßen.
Was ich in der Beratungspraxis immer wieder erlebe: Viele Käufer fragen den Smart Rental Index vor dem Kauf nicht ab. Sie sehen eine vermietete Wohnung, rechnen mit der aktuellen Miete und unterschätzen, wie viel Potenzial noch im Objekt steckt, oder wie wenig.
Wer den Index kennt und richtig liest, trifft bessere Kaufentscheidungen.
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