„Muss ich eigentlich nach Dubai fliegen, um dort eine Immobilie zu kaufen?“ Diese Frage höre ich fast in jedem ersten Gespräch. Und ich verstehe sie gut: Ein Kauf im Ausland, eine fremde Rechtsordnung, digitale Signaturen, Treuhandkonten – das klingt nach einer Reise, die man zwingend persönlich antreten muss.
Die kurze Antwort: Nein. Der gesamte Kaufprozess lässt sich vollständig aus der Schweiz, aus Deutschland oder aus Österreich abwickeln. Kein Flug erforderlich, kein Hotel, kein Zeitverlust.
Der Remote-Kauf ist heute in Dubai nicht nur möglich, sondern Standard, wenn man den richtigen Partner vor Ort hat.
In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, wie das konkret funktioniert, welche rechtlichen Instrumente dafür genutzt werden und wo die Tücken liegen, die ich in über 20 Jahren Praxis immer wieder beobachte.
Warum der Remote-Kauf in Dubai rechtlich sauber funktioniert
Dubai hat in den letzten Jahren gezielt Strukturen geschaffen, die internationale Investoren anziehen sollen. Das schlägt sich direkt in der Rechtspraxis nieder.
Die Vollmacht (Power of Attorney) als zentrales Instrument
Das wichtigste Werkzeug für den Remote-Kauf ist die notariell beglaubigte Vollmacht, auf Englisch „Power of Attorney“ (POA). Sie ermächtigt eine Vertrauensperson in Dubai, in Ihrem Namen alle kaufrelevanten Handlungen vorzunehmen:
- Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA – Sale and Purchase Agreement)
- Abwicklung der Zahlung über das gesetzlich vorgeschriebene Treuhandkonto (Escrow Account)
- Registrierung der Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department (DLD)
- Entgegennahme der Eigentumsurkundeein (Title Deed)
Die POA wird in Ihrem Heimatland bei einem Notar ausgestellt, mit einer Apostille versehen und anschliessend in Dubai vom Aussenministerium (MOFA) legalisiert. Dieser Prozess dauert in der Regel 3 bis 5 Werktage und kann vollständig per Post und E-Mail koordiniert werden.
Das Treuhandkonto schützt Ihr Kapital
In Dubai ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Zahlungen für Immobilien im Bau über ein Escrow-Konto laufen. Das Geld ist damit zweckgebunden und kann vom Entwickler nur nach Erreichen definierter Bauphasen abgerufen werden. Diese Regelung existiert seit der Einführung des Real Estate Regulatory Agency (RERA)-Rahmens und schützt internationale Käufer wirksam vor Kapitalverlust.
Wichtig: Bei Fertigimmobilien (Sekundärmarkt) erfolgt die Zahlung direkt, aber ebenfalls geregelt über das DLD-System. Auch hier ist kein persönliches Erscheinen erforderlich.
Der Remote-Kaufprozess: Schritt für Schritt
So läuft ein vollständig remote abgewickelter Immobilienkauf in Dubai in der Praxis ab, von der ersten Anfrage bis zur Eigentumsübertragung:
| Phase | Was passiert | Wo Sie aktiv werden |
|---|---|---|
| 1. Beratung & Objektauswahl | Videocall, Objektanalyse, Marktvergleich | Von zu Hause aus |
| 2. Reservierung | Reservierungsformular + Anzahlung (i.d.R. 5–10 %) | Banküberweisung aus DACH |
| 3. POA-Erstellung | Notar in Ihrer Heimatstadt, Apostille, MOFA-Legalisierung | Ihr lokaler Notar |
| 4. Vertragsunterzeichnung | Ihr Treuhänder unterzeichnet in Dubai per POA | Schofer Properties vor Ort |
| 5. Zahlung | Überweisung auf gesetzliches Treuhandkonto | Banküberweisung aus DACH |
| 6. DLD-Registrierung | Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department | Schofer Properties vor Ort |
| 7. Title Deed | Eigentumsurkundeein wird digital zugestellt | Per E-Mail an Sie |
Was Sie wirklich brauchen
Für den gesamten Prozess benötigen Sie lediglich:
- Einen gültigen Reisepass (Kopie genügt für die meisten Schritte)
- Zugang zu einem Notar in Ihrem Heimatland
- Ein internationales Bankkonto für die Überweisungen
- Einen verlässlichen Treuhänder vor Ort in Dubai
Den letzten Punkt übernehme ich persönlich. Als diplomierter Immobilientreuhänder (SVIT) mit Wohnsitz in Dubai bin ich täglich vor Ort und begleite den gesamten Prozess in Ihrem Namen.
Wie lange dauert der Kauf?
Bei einer Neubauwohnung (Off-Plan) dauert der eigentliche Kaufabschluss nach Reservierung typischerweise 2 bis 4 Wochen. Bei Fertigimmobilien kann es schneller gehen, sofern die Finanzierung steht. Die POA-Legalisierung ist dabei meist der zeitbestimmende Faktor.
Was ohne Treuhänder vor Ort schiefgehen kann
Der Remote-Kauf ist technisch möglich. Aber er ist nur so sicher wie die Person, die in Dubai für Sie handelt. Das ist der Punkt, den viele Investoren unterschätzen.
In meiner Praxis sehe ich regelmässig Fälle, in denen Käufer aus dem DACH-Raum auf eigene Faust vorgegangen sind oder einem Makler vertraut haben, der zwar Englisch spricht und gut aussieht, aber keine treuhänderische Pflicht ihnen gegenüber hat. Die häufigsten Probleme:
„Ich habe eine Wohnung reserviert, die gar nicht verfügbar war.“ Der Entwickler hatte das Objekt parallel mehrfach reserviert. Ohne jemanden vor Ort, der das sofort eskaliert, verlieren Käufer Wochen und manchmal ihre Anzahlung.
- Falsche Objektdaten: Grundrisse, Ausrichtung, Stockwerk, Aussicht. Was im Exposé steht und was tatsächlich gebaut wird, weicht in Dubai häufiger ab als in Europa. Eine physische Vor-Ort-Prüfung durch den Treuhänder ist unersetzlich.
- Ungeklärte Servicegebühren (Service Charges): Viele Käufer erfahren erst nach dem Kauf, wie hoch die jährlichen Betriebskosten wirklich sind. Das verändert die Renditerechnung erheblich.
- Mängel bei der Übergabe: Wer bei der Schlüsselübergabe nicht vertreten ist, hat kaum eine Chance, Mängel rechtzeitig zu dokumentieren. Ich habe dazu einen eigenen Beitrag geschrieben: Mängelbeseitigung und Übergabeinspektion in Dubai.
Der Unterschied zwischen einem Makler und einem Treuhänder ist entscheidend: Ein Makler verdient an der Transaktion. Ein Treuhänder ist Ihnen gegenüber vertraglich und berufsethisch verpflichtet. Das ist kein semantischer Unterschied, sondern der Kern des Schutzes, den Sie beim Remote-Kauf brauchen.
Häufige Fragen zum Remote-Kauf aus dem DACH-Raum
Kann ich eine Immobilie in Dubai kaufen, ohne die VAE je besucht zu haben?
Ja. Rechtlich und praktisch ist das vollständig möglich. Die Vollmacht (POA) erlaubt es einem Treuhänder vor Ort, in Ihrem Namen zu handeln. Viele meiner Klienten haben ihre Eigentumsurkundeein erhalten, bevor sie Dubai überhaupt zum ersten Mal besucht haben.
Wie funktioniert die Zahlung aus der Schweiz oder Deutschland?
Die Zahlung erfolgt per internationaler Banküberweisung (SWIFT) in USD oder AED direkt auf das gesetzlich vorgeschriebene Escrow-Konto des Entwicklers. Schweizer Banken und deutsche Hausbanken wickeln solche Überweisungen routinemässig ab. Ich begleite Sie bei der Vorbereitung aller notwendigen Dokumente, die Ihre Bank möglicherweise verlangt.
Brauche ich ein Konto in den VAE?
Nein, für den Kauf selbst ist kein lokales Konto erforderlich. Falls Sie die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen direkt in die VAE erhalten möchten, empfiehlt sich später ein lokales Konto, was ich ebenfalls begleiten kann.
Was kostet der Kauf neben dem Kaufpreis?
Die wichtigsten Nebenkosten beim Dubai-Immobilienkauf:
- DLD-Registrierungsgebühr: 4 % des Kaufpreises
- Verwaltungsgebühr DLD: ca. 580 AED (ca. 150 CHF/EUR)
- Maklerprovision: i.d.R. 2 % (bei Off-Plan-Projekten oft null, da vom Entwickler getragen)
- Notar- und Apostillegebühren für die POA: je nach Land 200 bis 500 CHF/EUR
Mehr zu den Gesamtkosten finden Sie in meinem Beitrag Was kostet eine Wohnung in Dubai?
Kann ich als Ausländer überhaupt Eigentümer in Dubai werden?
Ja, in den sogenannten Freehold-Zonen können Ausländer jeder Nationalität vollständiges Eigentum erwerben. Dazu gehören die meisten begehrten Lagen: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC und viele mehr. Das Dubai Land Department führt eine vollständige Liste der Freehold-Gebiete.
Warum sich der Kauf trotz allem lohnt
Ich wäre nicht vollständig, wenn ich nur den Prozess beschreiben würde, ohne kurz auf das Warum einzugehen.
Dubai bietet Investoren aus dem DACH-Raum etwas, das in Europa strukturell kaum noch zu finden ist: Mietrenditen zwischen 6 und 9 % pro Jahr, kombiniert mit null Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen und null Kapitalertragsteuer beim Verkauf. Zum Vergleich: In Deutschland, der Schweiz oder Österreich liegen Nettorenditen nach Steuern und Kosten selten über 2 bis 3 %.
Der Markt hat 2025 ein Preiswachstum von rund 18 % verzeichnet. Wer wartet, zahlt morgen mehr als heute. Eine ausführliche Marktanalyse dazu finden Sie in meinem Beitrag Dubai Immobilienmarkt 2026: Marktanalyse, Emirate-Vergleich und warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist.
Und falls Sie sich fragen, ob Dubai als Standort politisch stabil genug ist: Auch das habe ich analysiert. Dubai bleibt sicher – was die aktuelle Nahost-Lage für Investoren bedeutet.
Fazit: Der Remote-Kauf in Dubai ist kein Kompromiss. Er ist, richtig aufgesetzt, der effizienteste Weg zu einem sauberen Immobilienerwerb im Ausland.
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Brauchen Sie Unterstützung bei der Wahl der richtigen Immobilie in Dubai? Oder haben Sie konkrete Fragen zum Remote-Kaufprozess, zur Vollmacht oder zur Finanzierung?
Ich berate Sie persönlich, auf Deutsch, ohne Verkaufsdruck und ohne versteckte Agenda. Als diplomierter Immobilientreuhänder (SVIT) bin ich Ihnen gegenüber verpflichtet, nicht dem Entwickler.
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Das Gespräch dauert 30 Minuten und findet per Videocall statt. Sie brauchen dafür keinen Flug zu buchen.
FAQ
Kann ich eine Immobilie in Dubai kaufen, ohne die VAE zu besuchen?
Ja. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht (Power of Attorney) kann ein Treuhänder vor Ort in Ihrem Namen alle Kaufschritte durchführen – von der Vertragsunterzeichnung bis zur Registrierung beim Dubai Land Department. Ein persönlicher Besuch ist nicht erforderlich.
Wie funktioniert die Zahlung beim Immobilienkauf in Dubai aus der Schweiz oder Deutschland?
Die Zahlung erfolgt per internationaler SWIFT-Überweisung in USD oder AED auf das gesetzlich vorgeschriebene Escrow-Konto des Entwicklers. Ein lokales Konto in den VAE ist für den Kauf nicht notwendig.
Was kostet ein Immobilienkauf in Dubai an Nebenkosten?
Die wichtigsten Nebenkosten sind: 4 % DLD-Registrierungsgebühr, ca. 580 AED Verwaltungsgebühr, ggf. 2 % Maklerprovision sowie Notar- und Apostillegebühren für die Vollmacht (ca. 200–500 CHF/EUR). Bei Off-Plan-Projekten entfällt die Maklerprovision oft, da sie vom Entwickler getragen wird.
Können Ausländer in Dubai Immobilien kaufen?
Ja. In den sogenannten Freehold-Zonen können Ausländer jeder Nationalität vollständiges Eigentum erwerben. Dazu gehören Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay und viele weitere begehrte Lagen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilienmakler und einem Treuhänder in Dubai?
Ein Makler verdient an der Transaktion und ist primär dem Verkauf verpflichtet. Ein Immobilientreuhänder ist vertraglich und berufsethisch dem Käufer gegenüber verpflichtet. Beim Remote-Kauf ist diese Unterscheidung besonders wichtig, da der Treuhänder in Ihrem Namen handelt.
