Wer eine Immobilie in Dubai kauft, denkt an Mietrenditen, Kapitalwachstum und Steuerfreiheit. Kaum jemand denkt daran, was passiert, wenn der Eigentümer stirbt. Dabei ist genau das der Punkt, an dem viele deutsche Investoren einen teuren Fehler machen, ohne es zu wissen.
Die unbequeme Wahrheit: Ohne Testament gilt in Dubai auch für Deutsche potenziell das Scharia-Recht. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie nicht automatisch so vererbt wird, wie Sie es sich vorstellen. Ihre Ehefrau, Ihre Kinder, Ihr Lebenspartner ohne Trauschein, sie alle könnten leer ausgehen oder deutlich weniger erhalten, als Sie geplant haben.
Die gute Nachricht: Das Problem ist lösbar. Aber nur, wenn man es rechtzeitig angeht. Dieser Artikel erklärt, was wirklich gilt, wo die Fallstricke liegen und welche konkreten Schritte Sie als deutscher Immobilienbesitzer in Dubai jetzt unternehmen sollten.
Warum das deutsche Erbrecht in Dubai nicht automatisch gilt
Viele Deutsche gehen davon aus, dass ihr Heimatrecht auch im Ausland gilt, zumindest für ihr Vermögen. Bei Immobilien in Dubai ist das ein gefährlicher Irrtum.
Die VAE kennen das Prinzip der Nachlassspaltung: Für bewegliches Vermögen (Bankkonten, Wertpapiere) kann unter Umständen das Recht des Heimatlandes gelten. Für unbewegliches Vermögen, also Immobilien, gilt ausschließlich das Recht der Vereinigten Arabischen Emirate. Das ist unveränderlich, egal was in Ihrem deutschen Testament steht.
Was bedeutet das konkret?
Liegt kein rechtsgültiges Testament vor, das in den VAE anerkannt wird, greift die gesetzliche Erbfolge der VAE. Für Nicht-Muslime sieht diese seit dem Bundesgesetz Nr. 41 von 2022 zwar eine zivilrechtliche Standardaufteilung vor (50 % an den Ehegatten, 50 % gleichmäßig unter den Kindern), aber:
- Unverheiratete Lebenspartner gehen vollständig leer aus
- Stiefkinder erhalten nichts
- Freunde oder andere Personen, die Sie bedenken wollten, sind ausgeschlossen
- Wunschaufteilungen, die von der gesetzlichen Erbfolge abweichen, werden nicht berücksichtigt
Noch kritischer: In der Praxis haben VAE-Gerichte die Befugnis, bei unklarer Rechtslage die Scharia anzuwenden, selbst wenn der Erblasser kein Muslim war. Mehrere Erbrechtsexperten weisen darauf hin, dass diese richterliche Ermessensfreiheit ein reales Risiko darstellt, das nicht unterschätzt werden sollte.
Was gilt, wenn ich meinen Wohnsitz in Deutschland habe?
Auch wer nur als Kapitalanleger in Dubai investiert und seinen Hauptwohnsitz in Deutschland hat, ist betroffen. Denn nach der EU-Erbrechtsverordnung (EuErbVO), die seit dem 17. August 2015 gilt, richtet sich das anwendbare Erbrecht nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Das kann deutsches Recht bedeuten, aber: Für Immobilien in den VAE bleibt das VAE-Recht zuständig. Die Nachlassspaltung ist unvermeidlich.
Die zwei Wege zum rechtssicheren Testament in Dubai
Seit den Rechtsreformen der VAE ab 2020 haben Nicht-Muslime zwei offizielle Wege, um ihr Immobilienvermögen in Dubai rechtssicher zu regeln. Beide haben Vor- und Nachteile, die ich Ihnen hier klar gegenüberstelle.
Weg 1: Das DIFC-Testament (empfohlen für Deutsche)
Das DIFC Wills Service Centre (Dubai International Financial Centre) ist die beliebteste und rechtssicherste Option für deutschsprachige Investoren. Das Testament wird auf Englisch verfasst, unter Common-Law-Prinzipien abgewickelt und durch die DIFC Courts vollstreckt.
Was das DIFC-Testament bietet:
- Vollständige Testierfreiheit: Sie können Ihr Vermögen an jede Person vererben, unabhängig von Verwandtschaft oder Religion
- Gilt für Immobilien, Bankkonten, Unternehmensanteile und digitale Assets in den VAE
- Kein VAE-Wohnsitz erforderlich: auch von Deutschland aus registrierbar (virtuell per Videokonferenz)
- Seit Dubai Law No. 2/2025 haben DIFC-Testamente exklusive Gerichtsbarkeit für die Vollstreckung
Aktuelle Kosten (Stand 2026):
| Testamentstyp | Einzeltestament | Gemeinschaftstestament (Ehepaar) |
|---|---|---|
| Full Will (alle Assets) | AED 10.000 | AED 15.000 |
| Property Will (bis 5 Immobilien) | AED 7.500 | AED 10.000 |
| Financial Assets Will | AED 5.000 | AED 7.500 |
Hinzu kommen Anwaltskosten für die Erstellung sowie 5 % MwSt. auf die DIFC-Gebühren.
Weg 2: Testament beim Dubai Courts Notariat
Günstiger, aber mit Einschränkungen: Das Testament wird auf Arabisch (oder zweisprachig) beim Notariat der Dubai Courts registriert. Die Regierungsgebühr beträgt ca. AED 2.167 für ein Einzeltestament.
Der Nachteil: Das Nachlassverfahren läuft vollständig auf Arabisch durch das Dubai Courts-System. Für deutschsprachige Erben, die keinen Wohnsitz in den VAE haben, ist das deutlich aufwendiger und fehleranfälliger.
Meine Empfehlung: Für die meisten deutschen Investoren ist das DIFC-Testament trotz der höheren Kosten die bessere Wahl. Die Rechtssicherheit, die englische Sprache und die Möglichkeit zur Remote-Registrierung machen es zum klaren Standard für internationale Eigentümer.
Was ein DIFC-Testament nicht regelt: Die Nachlassspaltung verstehen
Hier liegt der Punkt, den selbst gut informierte Investoren oft übersehen. Ein DIFC-Testament löst das Problem der Nachlassspaltung nicht vollständig.
Das bedeutet: Ihr DIFC-Testament regelt Ihre Dubai-Immobilie nach VAE-Recht. Ihr deutsches Testament regelt Ihr Vermögen in Deutschland nach deutschem Recht. Beide Testamente existieren parallel, und beide müssen aufeinander abgestimmt sein. Widersprüche zwischen beiden können zu erheblichen Problemen für Ihre Erben führen.
Drei häufige Fehler bei der Nachlassplanung
- Nur ein deutsches Testament, kein lokales: Das deutsche Testament wird von VAE-Gerichten nicht automatisch anerkannt. Es muss ins Arabische übersetzt, beglaubigt und von den VAE-Behörden zugelassen werden. In der Praxis ist das aufwendig und fehleranfällig.
- Testament nicht aktualisiert nach Immobilienkauf: Wer sein DIFC-Testament vor dem Kauf einer zweiten Immobilie registriert hat, muss prüfen, ob das bestehende Testament diese neue Immobilie abdeckt. Ein „Full Will“ umfasst automatisch alle künftigen Assets. Ein „Property Will“ ist auf maximal fünf Immobilien beschränkt.
- Immobilie in einer Gesellschaft (LLC) gehalten: Wer seine Dubai-Immobilie über eine Gesellschaft hält, muss neben dem Property Will auch einen Business Owners Will registrieren. Andernfalls sind die Gesellschaftsanteile nicht abgesichert.
Wichtig: In den VAE gibt es keine Erbschaftssteuer. Die Übertragung einer Immobilie auf die Erben kostet lediglich eine Registrierungsgebühr von AED 1.000 pro Immobilie beim Dubai Land Department. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber vielen europäischen Erbschaftssteuerregelungen.
Schritt für Schritt: So sichern Sie Ihre Dubai-Immobilie ab
Hier ist der praktische Fahrplan, den ich jedem deutschen Immobilienbesitzer in Dubai empfehle:
- Bestandsaufnahme: Welche Assets halten Sie in den VAE? Immobilien, Bankkonten, Unternehmensanteile, digitale Assets. Jede Kategorie braucht eine eigene Regelung.
- Testamentstyp wählen: Für die meisten Investoren mit einer oder mehreren Immobilien ist der Property Will (AED 7.500) beim DIFC der effizienteste Einstieg. Wer auch Bankkonten und Gesellschaftsanteile absichern will, sollte den Full Will (AED 10.000) wählen.
- Anwalt beauftragen: Alle beim DIFC Wills Service registrierten Anwälte müssen zertifiziert sein. Die Anwaltsgebühren kommen zu den DIFC-Gebühren hinzu. Planen Sie insgesamt ca. AED 12.000 bis 20.000 für ein vollständiges DIFC-Testament ein.
- Termin buchen: Registrierungstermine können vollständig remote per Videokonferenz stattfinden. Kein Flug nach Dubai erforderlich.
- Deutsches Testament abstimmen: Ihr deutscher Notar oder Erbrechtsanwalt sollte das DIFC-Testament kennen und das deutsche Testament so formulieren, dass es keine Widersprüche erzeugt.
- Testament regelmäßig aktualisieren: Bei jedem neuen Immobilienkauf, jeder Scheidung, Heirat oder Geburt eines Kindes sollte das Testament überprüft werden. Eine Änderung beim DIFC kostet lediglich AED 550.
Merksatz: Ein DIFC-Testament ist kein einmaliger Aufwand, sondern ein lebendiges Dokument. Wer es einmal erstellt und nie wieder anschaut, hat nur die halbe Arbeit gemacht.
Fazit: Nachlassplanung ist Teil des Investments
Dubai bietet deutschen Investoren außergewöhnliche Bedingungen: keine Erbschaftssteuer, hohe Renditen, rechtliche Stabilität. Aber diese Vorteile kommen nur bei Ihren Erben an, wenn Sie die Nachlassplanung genauso ernst nehmen wie den Kauf selbst.
Ein DIFC-Testament ist keine bürokratische Pflichtübung. Es ist der einzige verlässliche Weg, sicherzustellen, dass Ihr Immobilienvermögen in Dubai tatsächlich dort landet, wo Sie es haben wollen.
Die Kosten dafür? Überschaubar. AED 7.500 bis 10.000 für ein DIFC-Testament im Verhältnis zu einer Immobilie, die oft mehrere Millionen Dirham wert ist, ist eine der sinnvollsten Investitionen, die Sie als Eigentümer tätigen können.
Wenn Sie Fragen zur Nachlassplanung im Zusammenhang mit Ihrer Dubai-Immobilie haben oder noch auf der Suche nach der richtigen Investition sind, stehe ich Ihnen gerne persönlich zur Verfügung. Bei Schofer Properties begleiten wir unsere Kunden nicht nur beim Kauf, sondern auch bei allen Fragen rund um den langfristigen Schutz ihres Investments.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel gibt ausschließlich meine persönliche Einschätzung und allgemeine Informationen zum Thema Erbrecht in Dubai wieder. Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater. Die Inhalte stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar und ersetzen diese nicht. Für Ihre individuelle Situation empfehle ich ausdrücklich, einen zugelassenen Anwalt oder Steuerberater mit Kenntnissen im VAE-Recht hinzuzuziehen.
